четверг, 3 мая 2012 г.

Почем нынче квартиры в Ташкенте?

В апреле 2012 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости города Ташкента составила 534 доллара за квадратный метр, что больше соответствующего показателя марта 2012 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,7 процента. Уровень СЦП в апреле 2012 года превысил соответствующий показатель апреля 2011 года (год к году - г/г) на 11,0 процентов.

По данным опросов риэлторов средняя величина скидки (дисконта) при заключении договоров купли-продажи в апреле 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем снизилась: в апреле 2012 года этот показатель был на уровне 3 процентов (в марте 2012 года указанный показатель составлял около 4 процентов) или средняя реальная цена продажи жилой недвижимости (индекс стоимости жилья - ИСЖ) составила в апреле 2012 года около 518 долларов за квадратный метр.

Для сравнения: в октябре-декабре 2008 года размер дисконта при заключении договоров купли-продажи достигал 25 процентов, в октябре-декабре 2010 года – 15 процентов. Постепенное снижение размера дисконта продавцами квартир и его стабилизация свидетельствуют о нормализации положения на рынке недвижимости г.Ташкента. Статистические наблюдения показывают, что для рынка столичной жилой недвижимости в нормальных (бескризисных) условиях характерен размер скидки около 3 процентов. Снижение размера дисконта при продаже жилья ниже 3 процентов говорит о том, что рынок входит в спекулятивную фазу своего развития. Так было в 2006-2007 годах, когда размер дисконта составлял меньше 1 процента или продавец недвижимости вообще не делал скидок. И наоборот: заметное увеличение размера скидок свидетельствует о нарастании застойных явлений на рынке недвижимости и его вхождении в фазу рецессии.

Как было отражено в предыдущем обзоре, во второй половине марта текущего года началось заметное оживление на рынке недвижимости. Это подтверждают и опросы риэлторов, и возросшее количество заявок на покупку жилья и проведенных сделок купли-продажи. Нельзя не отметить и повышение активности со стороны покупателей, получающих ипотечный кредит по линии Министерства Обороны республики или имеющих возможность получить аналогичный банковский кредит.

В апреле 2012 года подобная тенденция продолжилась. Продавцы, почувствовав активность покупателей, повышают цены на продаваемую жилую недвижимость. При этом наблюдается закономерность, которая имела место на протяжении последних лет. Продавцы квартир, намеревающиеся выехать на постоянное место жительства за пределы республики, не собираются снижать цену, даже если у них ограниченное время на продажу: они оставляют доверенность с правом продажи на родственников или близких людей, сдают квартиру в аренду или замораживают продажу. Вывод о значительном уменьшении влияния внешних миграционных процессов на уровень ценообразования на рынке недвижимости не теряет своей актуальности.

Так, в 1992 году уровень внешней ушедшей миграции из Ташкента составил (по данным Госкомстата Республики Узбекистан) 72,0 тыс. человек (по республике – 424,1 тыс. человек), в 2004 году, соответственно, 35,9 и 243,5 тыс. человек, в 2011 году – 11,7 и 184,1 тыс. человек. Следует учесть, что переселенцы первой (1991-1994 годы) и последующих волн ушедшей миграции вынуждены были продавать свое жилье, так как им было необходимо обустраиваться на новом месте жительства. В настоящее же время, переселенцы, как правило, уже имеют места, где они могут жить и работать – ранее выехавшие родственники или близкие люди обеспечивают решение этих вопросов. Именно поэтому выезжающие за пределы республики не спешат продавать свои квартиры по ценам ниже рыночных.

Средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса в апреле 2012 года составила 330 долларов за квадратный метр (в марте 2012 года было 326 долларов за квадратный метр), в сегменте жилья высокой ценовой категории также наблюдалось повышение уровня СЦП - до 953 долларов за квадратный метр (в марте 2012 года было 941 доллар за квадратный метр). Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории (ВЦК) и жилья эконом-класса - ЭК) в апреле 2012 года сохраняется на уровне 2,9 (как и в марте 2012 года).

Средняя площадь квартир, выставленных на продажу в апреле 2012 года, составила 67 квадратных метров (как и в марте 2012 года). Средняя цена предложения по квартирному сектору (СЦП среднестатистической квартиры) составила около 35,8 тыс. долларов (в марте 2012 года было 35,2 тыс. долларов).

Более 60 процентов всех предложений на рынке недвижимости в апреле 2012 года приходилось на квартиры общей площадью от 40 до 80 квадратных метров. Лидером предложений является квартирный сектор с площадью от 70 до 80 квадратных метров - 17,0 процентов всего рынка (в марте 2012 года было 16,4 процента). За этим сектором следуют квартиры, имеющие общую площадь 60-69 квадратных метров – 15,6 процента, 40-49 квадратных метров – 15,1 процента и 50-59 квадратных метров – 13,1 процента. Это примерная квадратура двух- и трехкомнатных квартир типовых проектов. В прошедшем месяце активность продавцов квартир с повышенной площадью (от 100 квадратных метров и выше) осталась на прежнем уровне. Их доля составила 12,0 процентов всего рынка предложений (в марте 2012 года было – 12,1 процента, в феврале 2012 года - 16,2 процента). Сокращение на рынке числа квартир с повышенной площадью является свидетельством замедления выброса на рынок недвижимости квартир, приобретенных для инвестиционных целей.

Минимальная общая площадь жилья была зафиксирована в апреле 2012 года на уровне 10 квадратных метров, максимальная – 365 квадратных метров. Диапазон разброса площади жилья составил в апреле 2012 года - 37 раз.

Более 65 процентов рынка реализуемых квартир занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Затем (по степени убывания) идут одно- и четырехкомнатные квартиры. Сектор многокомнатных квартир (от 5-ти комнат и выше) крайне узок и составляет 2,2 процента общего числа предложений.

В результате анализа данных по предлагаемым к продаже ценам жилья установлено, что соотношение цен квартир в кирпичных и панельных/монолитных домах (коэффициент соответствия) колеблется в пределах 1,18-1,21. Другими словами, СЦП кирпичного жилья примерно на 20% дороже аналогичной по всем параметрам квартиры, но расположенной в панельном или монолитном доме.

В доле квартир, выставленных на продажу в апреле 2012 года, 63,2 процента занимает сектор жилья, расположенный в панельных и монолитных домах. Следует отметить, что удельный вес таких квартир, выставленных на продажу, заметно увеличивается (в декабре 2011 года этот показатель составил 59,4 процента всего рынка предложений, в январе 2012 года – 61,5 процента, в феврале – 64,2 процента, в марте – 65,6 процента). Лишь в апреле 2012 года наблюдается некоторое снижение доли квартир, расположенных в панельных и монолитных домах (63,2 процента).

СЦП квартир в кирпичном жилом фонде, выставленных на продажу в апреле 2012 года, по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 1,6 процента - до уровня 577 долларов за квадратный метр против 568 долларов за квадратный метр в марте 2012 года.

В апреле 2012 года повышение цен на квартиры в кирпичных домах наблюдалось по всем типам жилья. Так, в цены предложения квадратного метра в квартирах, расположенных в кирпичных домах современной планировки выросли по сравнению с предыдущим месяцем на 101,7 процента, в кирпичных домах типовой планировки (4/5-ти этажные дома) и в домах спецплана – на 101,6 процента, в монолитно-кирпичных домах – на 101,5 процента.

Лучше рынка показали динамику средние цены предложения на квартиры, находящиеся в домах-сталинках и старой малоэтажной постройки - на 102,0 процентов. Из-за незначительного спроса на эти типы жилья цены на такие квартиры продолжительное время испытывали давление, что приводило к снижению их уровня даже при растущем рынке. Так, в январе 2012 года цены на жилье в домах старой постройки снизились на 0,9 процента при нулевой динамике цен на квартиры в кирпичных домах, в феврале 2012 года также наблюдалось снижение цен в этом сегменте (на 0,2 процента) при положительном изменении цен на жилую недвижимость в кирпичном фонде. В результате цены на подобные квартиры становятся более привлекательными для потенциальных покупателей, что в свою очередь привело к более динамичному увеличению стоимости на такое жилье в прошедшем месяце. По нашему мнению, подобное явление носит временный характер: в дальнейшем предложение квартир, расположенных в малоэтажных домах старой постройки, будет значительно опережать спрос на них.

Как отмечалось в предыдущих обзорах, такое жилье пользуется относительно низким спросом из-за их изношенности (ветхости) и отсутствием ряда коммунально-эксплуатационных удобств. Например, в квартирах расположенных в бывших ЖАКТовских домах (жилищно-арендные кооперативные товарищества) используется газовое отопление помещения (контрамарка) и устаревшие газовые водонагреватели (колонки). Совмещенный санузел с душевой или общая ванная комната на две квартиры также не добавляют привлекательности таким квартирам. Кроме того, такие здания имеют большую вероятность попасть в зоны реконструкции или слома. Именно поэтому, из-за их низкой ликвидности, доля квартир старой кирпичной постройки на рынке остается значительной.

В апреле 2012 года доля продаваемого жилья в 4/5-этажных кирпичных домах достигла почти 86 процентов всех выставленных на реализацию квартир кирпичного фонда. Около 9 процентов занимает удельный вес жилья в малоэтажных домах старой постройки.

СЦП квартир панельного фонда и монолитных домов в апреле 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1,9 процента и достигла 490 долларов за квадратный метр. С лета 2011 года наблюдалось ускоренное восстановление цен на жилье, находящегося в панельных и монолитных домах. Это объясняется тем, что темпы снижения цен на такое жилье с начала мирового финансового кризиса были несколько выше, чем на квартиры в кирпичных домах. Жилье в панельных домах по уровню цен становилось более привлекательным объектом на рынке для приобретения в собственность, в связи с чем, рос и спрос на этот тип недвижимости.

Наибольший рост СЦП наблюдался в секторе квартир, расположенных в типовых 4/5-ти этажных панельных (102,0 процента по сравнению с уровнем марта 2012 года) и панельных 9-этажных домах (102,2 процента). СЦП жилья в панельных домах современной планировки продемонстрировали рост на 101,6 процента. При относительно невысокой цене квадратного метра, такое жилье привлекает внимание потенциальных покупателей большой площадью, наличием современных технических коммуникаций и значительными размерами вспомогательных помещений.
Квартирный фонд в типовых панельных домах занимает почти весь объем рынка предложения жилья, расположенного в панельных и монолитных домах (97,2 процента). Оставшуюся долю делят квартиры в домах современной планировки (2,0 процента) и монолитных зданиях (0,8 процента).

В период мирового финансового кризиса в Ташкенте происходило "вымывание" наиболее дешевых квартир в панельных и монолитных домах. В условиях начавшегося роста цен на недвижимость эта тенденция только усилилась – спрос, а, следовательно, и цены на панельное жилье, заметно возросли. Так, по сравнению с уровнем апреля прошлого года СЦП квартир, расположенных в типовых панельных 9-ти этажных домах, увеличилась в апреле 2012 года 116,2 процента, в типовых 4/5-ти этажных домах - на 111,7 процента, в панельных домах современной планировки – на 113,1 процента, в монолитных домах – на 110,8 процента.

Информационно-аналитический центр "Sion Research" риэлторской организации "Sion Group" (лицензия серия RL 001 № 0018 рег. номер RR – 0018)

http://news.olam.uz

Комментариев нет:

Отправить комментарий